Erhöhung der Immobilienertragsteuer ab 2027

 

Grundsätzlich fällt bei jeder entgeltlichen Veräußerung einer Immobilie für den Verkäufer eine Immobilienertragsteuer an.

Sie beträgt bei Immobilien, die nach dem 31.3.2002 angeschafft wurden 30% vom Gewinn; dieser Steuersatz ändert sich nicht.

 

Bei den Immobilien, die aber vor dem 1.4.2002 letztmals entgeltlich erworben wurden, erhöht sich bei einem Verkauf ab dem 1.1.2027 die Steuerbelastung erheblich, und zwar in der Regel von 4,2% auf 6,0% vom Veräußerungserlös. Bei diesen als Altvermögen bezeichneten Objekten erfolgt die Ermittlung des Gewinns nicht konkret, sondern durch sogenannte pauschalierte Anschaffungskosten: es wird einfach gesetzlich statuiert, dass bei solchen Objekten Anschaffungskosten von 86% und damit ein Gewinn von 14% des Verkaufspreises vorliegt. Berechnet man dann von den 14% die Steuer mit 30%, dann kommt man zu den heute geltenden 4,2% vom Verkaufspreis.

Und diese fiktiven Anschaffungskosten werden ab 1.1.2027 von 86% auf 80% gesenkt, was eine Anhebung auf 6% berechnet vom Veräußerungserlös mit sich bringt.

 

Besonderheiten gelten insbesondere bei umgewidmeten Grundstücken.

 

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KESt für Gesellschafterverrechnungskonten

 

Auf Grund des Budgetbegleitgesetzes 2027-2028 ist eine Änderung im Bereich der Körperschaftsteuer und der KESt von großer praktischer Bedeutung, und zwar insb für GmbHs und auch die FlexCos. Betroffen sind Gesellschafterverrechnungskonten. Gemeint sind Gesellschaften, die Forderungen von über EUR 50.000 gegenüber ihren Gesellschaftern haben.

Ab Wirtschaftsjahren, die am 1.1.2028 beginnen, gelten derartige Gesellschafterverrechnungskonten – unter gewissen Voraussetzungen - als verdeckt an den Gesellschafter ausgeschüttet. Damit hat die Gesellschaft fristgerecht binnen 7 Tagen ab Aufstellung des Jahresabschlusses durch die Geschäftsführung, spätestens aber fünf Monate nach Bilanzstichtag eine KESt-Erklärung abzugeben und die KESt an das Finanzamt abzuführen. Das gilt nur für den Teil des Verrechnungskontos, der EUR 50.000 übersteigt.

Vermeiden kann man das durch diverse Maßnahmen. Möglich sind beispielsweise die rechtzeitige Rückzahlung des offenen Saldo vor dem Bilanzstichtag, die Umwandlung in ein fremdüblich verzinstes Darlehen (insbesondere Schriftlichkeit, laufende Verzinsung und Rückzahlungsverpflichtung) oder etwa auch durch effektive Kapitalherabsetzungen. Für letztere benötigen Sie einen Notar.

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